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对本地地产的非主流分析

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发表于 2010-8-1 18:58:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
20103月的中央经济会议,制定了以防止通涨为年度政府主要工作,相关政策次第出台,银行间拆借利率逐渐上升,对货币乘数予以紧缩。

十年来房价上涨过快引起政府对通涨的担忧,因此自去年下半年来以来,政府对国内房地产行业展开一轮调控。二手房是地产市场的一部分,许多二手房是新房,所以从分析二手房可以得出整个地产市场的现状。

201058日,我曾对本地二手地产情况进行初次的分析,借以澄清地产业的迷局,分析数据显示当时的房价处于历史高位,住房和商铺的租售比、房收比、投机性、商住比过高,得出结论:今年内地产市价将会有平均20%跌幅。

时隔二个月,78日,再次分析本地二手房市场,发现一些新的情况。


5月8日

总面积

总额

均价

租售比

商住比

租售回报率

住宅出售

42205

17310

4101

477

 

2.59%

住宅出租

15173

130390

8.59

26%

 

商铺出售

390

383

9831

458

2.40

2.62%

商铺出租

3806

81600

21.44

 

2.50








7月8日

总面积

总额

均价

租售比

商住比

租售回报率

住宅出售

29746

11882

3994

464

 

2.59%

住宅出租

13970

120350

8.62

32%

 

商铺出售

99.81
(3004)

105

10520

322

2.63

3.72%

商铺出租

3128

102024

32.62


3.79



1、投机性变化:

网上登记住宅出售量由58日的42205m2降为78日的29746m2,下降了30%,交易量下降;住宅的出租比例已由58日的26%变成78日的32%,投机性衰减。
原因是不言自明的,国家对多套房的政策性阻击,使得行业泡沫有所削减。至于削减多少才为合适,这是个仁者见仁、智者见智的问题,个人认为投机性在40%上下会发生量质转变,即是住宅的出租比例上升到60%以上,也许这就是此轮调控的显性目标。

当地产市场的投机性减退,租房交易量将成为市场观察点。两个月来的住宅出租量保持稳定,并没有同步下降,租房体现出真实的市场需求。

2、租售比变化:

两个月期间,二手房出售均价下降了107/平方,约2.6%,房租平均上涨3分钱。住房租售比464,相比5月份477有小幅下降。

租售比=464,相当于投资房产的平均回报率2.59%,略高于一年期银行存款利息2.25%,使得地产市场维持微弱的吸引力。当然这个吸引力是对于有自有资金的购房者来讲的,对以按揭贷款的方式的购房者是非常不划算的,因为贷款利率>4.5%,这解释了交易量下降30%的直接原因。

通常租售比回归200-300之间比较合理,然而在银行存款低利率的情况下,短期内难以一步到位。

其实,简单的提高银行利率,就可以轻易地刺破国内地产市场的泡沫,然而政府并没有这么做,而是采取温和的政策调控,毕竟地产行业占GDP比重超过10%,上下游联动行业占GDP30%,税收占比5%,若直接刺破泡沫,像美国次级贷一样对中国经济的打击,后果是致命的。因此,房价的下降将是有限的,渐变的。

而另一方面,由于租房量的保持,房租有了上涨的苗头。过去十年的房价翻了几翻,而房租的上涨显然滞后许多,因此房租恢复性上涨将会使租售比看起来趋于合理,这将成为房价将跌幅不大、维持高位的一个有力因素。

3、房收比变化:

5月份,我根据当时的房收比数据,得出房价平均超出购买力约20%,推出房价将下跌20%的结论。

在这期间各省市纷纷推出提高底薪和待遇的政策,似乎是针对这一点,收入的提高无疑可以缓和房收比问题,减少因房价可能出现大幅下滑的不可控局面。

如果本地人均月工资提高100元,户均两个劳动人员,家庭可支配年收入增加2400元,根据以上数据计算,本地合理的房价区间将上移222/平方,至3072-4032/平方;实际7月平均房价为3994元,因此,如果下半年,本地正式实施这项政策,房收比平均溢价将由当初的18.8%下降为11%

再假设房收比溢价归零为政府此轮调控目标,那么还有11%的溢价需要缩减。未来两年再次提高居民收入的可能性也似乎并不大,因此房价以20107月为基数,具有约11%的下行筑底空间,也就是均价3554/平方左右。

因此,最终本地地产在调控中相对于最高峰跌幅为13.3%

显然,这样的幅度相对过去十年地产的巨大涨幅只是微乎其微,更不会对整个经济产生大的影响。以银行为例进行测算,此次调控约对银行的净利润影响8%左右,这应是相关各方可以接受的。

4、商住比变化:

78日有效商铺数据较少,不足为依据。但反映出一些有价值的情况:商铺的空置情况较少、使用率高、商铺的均价有所上涨、租金上涨更大,这对住宅售租价格有正面拉动作用,也佐证了我关于房价不可能深幅下跌这个观点。

值得玩味的是,此轮地产调控政策对象仅为住宅,并没涉及到商业地产,因此商铺、写字楼等租凭性项目仍将是地产行业的热点和暴利稻草,并持续着危险的泡沫。

5、通涨情况变化:

关键是通涨的变化,政府本轮调控以防止物价上涨过快引起通涨为目的,在于削减社会的通涨预期,所以采取了多种策略,其中限制二套房、提高首付、提高银行间拆借利率等起了正面效果,有积极的作用。

居民收入小幅提高对整体影响并不大,判为中性。

然而实际由于房价并没有实质性地大幅下降,M1M2处于高位,增加了通涨的力量,使得农产品、房租等民生指数恢复性比价回归,今年以来CPIPPI节节走高,对大米、绿豆、大蒜等价格上涨根本难以抑制,打击屯商只是权宜之计,政策性调控陷于两难境地。



通涨因素

1

2

3

4

5

6(估)

平均

全年控制目标

CPI(%)

1.5

2.7

2.4

2.8

3.1

2.9

2.6

3-5

PPI(%)

4.3

5.4

5.2

6.8

7.1

6.4

6.0

 


令政府异常为难的是:房产租售回报率和银行1年期存款利率之间仅有0.34%的点差,为了避免对房地产行业产生剧烈冲击,短期内根本不能提高银行利率以缩减通涨,这就失去了最好的调控手段。自2008年年末以来,银行一直维持2.25%的超低利率,相对于当今高涨的CPIPPI已呈现负利率,无疑大大减弱储蓄的吸引力,迫使存款不断从银行流出,到社会各个角落寻找保值增值的投资或投机机会,这本身已大大推进社会通涨预期和进度。


此外自6月底以来,人民币二次升值将会再次吸引国际资金进入中国,参考2005-2008年的情况,当然会加剧通涨,因此,不排除政府仍会从流动性的角度出发,期望尽快拥有利率调控的空间,即加息空间,以防止可能出现的恶性膨胀。

6、房租的上涨

根据上文的分析,在现有的政策逻辑下,预防通涨又不能伤害到地产业的根本,则要保持地产的租售回报率不能受到过大的冲击。在受制于通涨而利率被迫上涨之前,租售回报率应有一定幅度的上涨,这不仅有通涨,还有租房需求高居不下的原因。下表倒推了三种加息空间与租售回报率的关系,假设3510次加息空间,在假设房收比、房屋均价不变的情况下,则对应房租分别上涨10%26%65%


预计

房收比中值

均价

房租

租售比

租售回报率

调控空间

 

7.4

3552

10%

375

3.20%

3

 

26%

324

3.70%

5

 

65%

250

4.80%

10



房租的上涨,恰恰是通货膨胀的本身内容之一,上涨65%,更相当于恶性通涨的发生,对经济对民生都是灾害性的,这应是政府调控中极力避免的命题。如果出现这样的现实煎熬,那还不如直接刺破泡沫,反而更利于资源的合理配置。


7、结论:

如果上述分析正确的话,住宅价格将有平均11%小幅下跌,房租将恢复性上涨。

[ 本帖最后由 8848_ 于 2010-8-1 20:17 编辑 ]
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