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[转载]房地产的暴风雨将不可避免地到来?

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发表于 2014-4-28 15:15:06 | 显示全部楼层 |阅读模式

房地产的暴风雨将不可避免地到来?(作者:佚名)

          
    部分城市的房屋供应已经过剩,这是业界共识。但全国范围内的过剩到底严重到什么程度,一直缺乏数据支撑。昨天,我在国家统计局和主要省份统计局网站上查阅资料时,有了一个惊人的发现:中国房屋开发量的确已经过剩,而且过剩程度非常令人震惊!

    如果你查阅国家统计局2013年统计公报,是看不任何异常的。根据这个报告,2013年全国房屋施工面积是66.6亿平米;竣工面积是10亿平米,其中住宅是7.9亿平米。根据《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,未来6年要实现1亿农村人口进城,那么按照目前城市住宅竣工速度,6年可以提供7.9×6=47.4亿平米的住宅。考虑到部分老旧住宅的拆除,以及城市原有人口住房的改善,这个住宅供应量应该是可以接受的。

    昨天下午,当我试图比较常州、无锡、苏州、南京的新建住房量时,对国家统计局的数字产生了疑问。因为按照常州市统计局的数字,2013年当地建筑企业正在施工的房屋面积是1亿平米。而南京、苏州、无锡的数字更大,这样仅仅江苏的四个城市,就有超过4亿平米的房屋在建面积!

    打开2013年和2012年江苏省统计公报查看的时候,就更傻了:2013年江苏建筑企业房屋建筑施工面积竟然是19.3亿平米;竣工面积6.8亿平米,其中住宅竣工面积4.8亿平米。2012年,这三个数字分别是16.2亿平米5.8亿平米和4.1亿平米。也就是说,如果国家统计局的数字正确,仅仅江苏一个省,就占了全国约三分之一的建筑总量。这,显然是不可能的。

    会不会是江苏统计局昏了头,连续两年的统计数字都是错误的?我带着这个疑问,查阅了浙江省统计局官网上的2013年统计年鉴(提供2012年数据),因为2014年版(提供2013年详细数据)的还没有出来。在这个年鉴中赫然写着,2012年浙江省房屋施工面积高达16.7亿平米,竣工面积高达5.5亿平米。仅仅在绍兴一个地级市,2012年的房屋施工面积就达到了4.7亿平米,竣工面积达到了1.8亿平米!

    要知道,绍兴只有500万常住人口,就算100%城镇化,而且每年竣工房屋中只有一半是住宅,也足够给每个人“分配”18平方米。即便不考虑历史存量,只需要最多三年,绍兴的房屋就饱和了。所以,目前绍兴的房屋开发节奏,是寻死的节奏。近日,英语里诞生了一个中国式热词,“no zuo no die”,绍兴显然是在尽全力“zuo”。

    为什么省级数据跟国家统计局的数据严重背离?主要原因或是统计口径不同:国家统计局的66.6亿平方米施工面积的数字,是从房地产开发企业角度统计的。江苏的19.3亿平米和浙江的16.7亿平米,是从建筑企业的角度统计的。显然,江苏、浙江的口径更接近全口径。因为安居房、单位集资房、乡镇开发的所谓自用房,以及军产房、市政设施等,不会列入房地产开发面积。而这些房子,按照江苏统计公报透露的比例,大概七成是住宅。

    我还查阅了广东、山东、河南、福建等省份的数据,大部分省份都是按照国家统计局的做法,从房地产开发企业角度统计的,因此都不是全口径数据。所以就出现了广东、山东、河南、福建四个省(其中三个是人口超级大省),房屋开发量没有一个浙江省多的怪现象。

    需要提醒大家的是,虽然江苏、浙江的数据基本上算是全口径了,但违法建筑,也就是所谓的小产权房,肯定仍未列入统计。但即便不考虑违法建筑(小产权房),江苏一个省一年就新增各类住宅4.8亿平米。如果按照江苏建筑量占全国8分之一计算,那全国每年新增住宅量就是38.4亿平米。未来6年下来,就是230亿平米。假如这些住宅面积一半用来替补拆除的老建筑和改善原有居民生活条件,一半用来安置新进城的农民,这些新移民每人可以对应115平米!

    我们还可以换个算法。到2013年年底,中国城镇居民人口是7.3亿人,如果到2020年实现了国家的目标,1亿人进城,那么城镇总人口是8.3亿。仅仅在这6年中新增的住宅面积,就可以给全国每个城镇居民“分”27.7平米。我再次提醒大家,这里面没有计算小产权房。在很多城市,小产权房的开发面积非常惊人!

    所以,江苏、浙江统计局的数据告诉我们,国家统计局的房屋施工面积、竣工面积的统计范围是非常有限的,掩盖了我国房屋开发量、供应量严重过剩的本质。而这个过剩,是非常夸张的过剩,远远超出了我们的想象。对于大多数城市来说,一场房地产的暴风雨将不可避免地到来。

来源:http://blog.sina.com.cn/s/blog_5fb962400102efgx.html


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